百舸爭流千帆競，源頭揚帆奮者先！布心花園：展蝶變新顏，筑更新標(biāo)桿！
黨的二十大報告提出，“加快轉(zhuǎn)變超大特大城市發(fā)展方式，實施城市更新行動，加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造宜居、韌性、智慧城市?！笨茖W(xué)合理的城市更新，能推動一個城市的產(chǎn)業(yè)模式、生態(tài)平衡、生活方式和空間結(jié)構(gòu)的蝶變。
作為國內(nèi)最早推行城市更新的城市之一，深圳通過對城市存量土地改造，不僅煥新了城市面貌、重塑城市精神文化、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，更有力地提升了居民生活品質(zhì)，賦能人民美好生活。
頂層設(shè)計，推動城市更新實踐探索
城市更新是城市發(fā)展中系統(tǒng)性的工作。深圳城市更新的頂層設(shè)計在全國范圍內(nèi)也一直走在前列。2009年12月，國內(nèi)首部關(guān)于城市更新的政府規(guī)章《深圳市城市更新辦法》出臺；2012年，深圳城市更新辦法實施細則出臺；2015年，深圳“強區(qū)放權(quán)”城市更新工作改革在羅湖試點；2017年，深圳印發(fā)新的《關(guān)于加強和改進城市更新實施工作暫行措施的通知》……
2021年3月1日，《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》正式實施。這一被行業(yè)翹首以盼多年的條例，既是對以往城市更新經(jīng)驗的總結(jié)歸納，也是對實踐難題的規(guī)范紓解。在深圳的城市更新市場上，深圳導(dǎo)入開發(fā)主體的標(biāo)準(zhǔn)從來不是國企民企之分而是實力之分，只要有實力，無論國企還是民企都有資格進入，這充分體現(xiàn)了深圳城市更新工作主體身份確認方面的合理性和公平性，更加切合實際和具有務(wù)實精神，是按照市場法則給市場各類主體鎖定了平等的開發(fā)權(quán)利，也取得了應(yīng)有的實際效果。據(jù)不完全統(tǒng)計，民企主持及參與的城市更新項目高達80%。即便在難度偏大的前端融資類項目上，深圳民企的參與度也很高，統(tǒng)計占比達到25%。
作為深圳最早的建成區(qū)，新一輪發(fā)展中，羅湖建成區(qū)面積僅34.67平方公里，其中“四舊”（舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊居住區(qū)、舊城中村）面積占去四分之一，全市各區(qū)中，羅湖率先遇到土地空間嚴(yán)重不足、早期規(guī)劃落后、基礎(chǔ)設(shè)施老化等系列棘手難題，難以滿足人民群眾日益增長的對美好生活的需求。
2015年，羅湖成為深圳首個城市更新強區(qū)放權(quán)的城區(qū)，率先頒布了《深圳市羅湖區(qū)城市更新實施辦法》試行版，為城市更新后的產(chǎn)業(yè)落地打開了通路，成為日后出臺的《深圳市城市更新辦法》的藍本。
至今，城市更新在羅湖實施已有近10個年頭。羅湖通過城市更新提升了其產(chǎn)業(yè)空間、公共配套，為城區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展、蝶變振興提供了堅實支撐，全力打造可持續(xù)發(fā)展示范區(qū)。隨著城市更新的進一步開展，羅湖高起點、高規(guī)格、高質(zhì)量打造深南總部經(jīng)濟主廊道、深港口岸經(jīng)濟帶、紅嶺新興金融產(chǎn)業(yè)帶、大梧桐新興產(chǎn)業(yè)帶，形成“一主兩區(qū)三帶”發(fā)展新格局，為城區(qū)可持續(xù)發(fā)展注入源源不斷的動力與活力。
更新實施，任重道遠
回首過去，深圳在城市更新的城市更新體制機制和項目實踐方面態(tài)度開放，走在全國前列，但以助力城市發(fā)展，破解都市困境為使命的老舊住宅小區(qū)更新還是有一些繞不開的難題。一個項目從意愿征集到最終落地，要經(jīng)歷一個漫長的過程。
2010年4月，南苑新村、海濤花園、木頭龍、金鉆豪園等8個住宅小區(qū)被納入《2010年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃》第一批計劃。14年過去了，首批納入城市更新計劃的住宅小區(qū)中，依然還有包括南苑新村、海濤花園在內(nèi)的3個住宅小區(qū)難以拆除重建。但值得慶幸的是，對于南苑新村和海濤花園的大部分業(yè)主來說，行政征收程序即將啟動，重建進入倒計時。
對此，多數(shù)已簽約的業(yè)主也表示非常無奈。
“念小學(xué)時已經(jīng)在談舊改了，現(xiàn)在我都結(jié)婚生娃了，還沒能拆。”
“搬出去好多年了，家里老人年齡都很大了，不知道還能不能等到拆遷建好新房入住?！?/p>
據(jù)合一城市更新統(tǒng)計，截至2023年底，深圳市拆除重建類城市更新居改項目已計劃立項共計28個，拆除重建規(guī)模共計95.4公頃，但真正走到確認實施主體/開發(fā)建設(shè)階段的只有12個。
截至目前，今年增加的羅湖區(qū)布心花園一、二、四區(qū)城市更新單元就顯得尤為重要，這不僅關(guān)系到布心社區(qū)的活力重塑，羅湖的破局提振經(jīng)濟，更關(guān)系到全體業(yè)主未來居家環(huán)境、生活條件的改善。
不破不立，布心花園亟待煥發(fā)新生
布心花園毗鄰東湖公園和深圳水庫，五號線、七號線雙地鐵環(huán)繞，擁有得天獨厚的自然景觀資源和便捷的交通基礎(chǔ)條件。截至4月，作為深圳2024年新增唯一確認實施主體的大型舊住宅區(qū)城市更新項目，布心花園一、二、四區(qū)城市更新單元，從初次意愿征集到實施主體確認也已走過數(shù)載光陰。
年過60的居民劉女士抱怨道：“問題太多了，你像我腿腳不是很方便，上下樓梯都有點吃力，車輛亂停亂放、巷道破損嚴(yán)重，什么都破破舊舊的，哪哪兒都不舒服?！边€有不少老業(yè)主表示，布心花園的商業(yè)、教育、公共休閑配套等都需要改善提升，在這里基本沒有太多公共生活空間，生活品質(zhì)較低。
布心花園一、二、四區(qū)始建于上世紀(jì)80年代，共有近3000戶住戶，是深圳早期建設(shè)的多層住宅小區(qū)。這些房屋樓齡都在30年以上，且以老舊樓梯房為主，受早期建筑用材及工藝限制，早已墻體斑駁甚至開裂，陽臺圍欄銹蝕變形，存在重大安全隱患。小區(qū)道路狹窄、大量電線外露、地下管網(wǎng)老化、配套設(shè)施落后，無法滿足居民基本生活需求。據(jù)居民透露，布心花園近3000戶居民卻僅設(shè)有1處集中商業(yè)，其余商鋪均為住宅區(qū)的沿街零星商業(yè)網(wǎng)點，物業(yè)權(quán)屬及土地占用歷史遺留問題復(fù)雜；1公里范圍內(nèi)僅有1處文化活動室，缺乏高品質(zhì)的文化休閑場所。整個社區(qū)的學(xué)位也基本已經(jīng)處于飽和的狀態(tài)。
面對斑駁樓體的步梯住宅群、簡陋的公共配套、擁擠的車位……居民們對布心花園的煥新意愿強烈，2012年和2018年曾兩次啟動更新意愿征集，盼望著早日住進新房子、享受更優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境和更全面的生活公共配套。
終于，經(jīng)過各方不懈努力，居民們的愿望即將照進現(xiàn)實。2022年，明昇集團旗下深圳市明昇發(fā)展有限公司中選為布心花園一、二、四區(qū)城市更新單元項目一期的市場主體，明昇積極開展搬遷補償協(xié)議簽訂工作并取得成效。2023年，《羅湖區(qū)東湖街道布心花園一、二、四區(qū)城市更新單元規(guī)劃(修改)》經(jīng)羅湖區(qū)政府審議通過，并于2023年11月取得規(guī)劃批準(zhǔn)文件，明確方案審批通過。2024年，深圳市羅湖區(qū)城市更新和土地整備局發(fā)布深圳布心花園一、二、四期城市更新單元項目一期實施主體確認公示，接著發(fā)布了羅湖區(qū)東湖街道布心花園一二四區(qū)城市更新單元一期實施主體確認函；3月布心花園一、二、四區(qū)城市更新單元項目一期取得羅湖區(qū)住房和建設(shè)局拆除工程備案回執(zhí)，羅湖區(qū)東湖街道翠湖社區(qū)工作站發(fā)布拆除說明及溫馨提示公示。
目前項目滿足拆除工程合法啟動條件，于近期開展了項目范圍內(nèi)的圍擋工作，接下來就會進入拆除階段。據(jù)悉，東湖街道將持續(xù)推進轄區(qū)城市更新項目穩(wěn)步有序開展，督促實施主體依法依規(guī)開展相關(guān)工作，早日完成項目拆除重建，改善城區(qū)環(huán)境面貌，提升居民生活環(huán)境。
成立于1999年的明昇集團是深圳市房地產(chǎn)協(xié)會副會長單位，是一家以產(chǎn)業(yè)投資與城市更新為主業(yè)的大型跨區(qū)域復(fù)合型投資集團，在深圳、香港、廈門、長沙等多地設(shè)有區(qū)域公司。明昇集團在全國布局近30個項目，運營總資產(chǎn)超千億元，已服務(wù)數(shù)萬業(yè)主。據(jù)了解，單在方案設(shè)計階段，依托“山湖串聯(lián)，無界城境”設(shè)計理念，明昇集團就已邀請國際著名設(shè)計機構(gòu)扎哈?哈迪德建筑事務(wù)所等一流單位深度參與前期工作，力求腳踏實地，反復(fù)論證，將卓越臻美的產(chǎn)品帶給布心花園的業(yè)主。
根據(jù)規(guī)劃，布心花園一、二、四區(qū)項目擬建約70萬㎡住宅（其中含約15萬㎡的人才住房和保障房建設(shè)），貢獻近5萬㎡高架空公共空間。明昇將無償進行項目市政道路和市政云道建設(shè)。未來的小區(qū)，配套的公共面積累計高達8萬㎡，是目前面積的8倍。筆者從項目建筑設(shè)計單位相關(guān)負責(zé)人那里了解到，“未來布心花園的關(guān)鍵詞是‘長久流傳的高品質(zhì)居住區(qū)’。項目瞄準(zhǔn)高端建造標(biāo)準(zhǔn)及高品質(zhì)用材用料，打造更完善的社區(qū)景觀綠化系統(tǒng)，從內(nèi)到外地提升生活品質(zhì)。明昇集團為了解決片區(qū)公共空間不足的問題，即便是要付出更多成本，也堅持跟我們一起探索高架空建筑模式，以確保業(yè)主棲居于獨立靜謐的生活空間。相比其他項目，明昇堅持加大了住宅間距，讓整個社區(qū)擁有更通透舒適的公共空間、更開闊的景觀視野和更充足的日照條件！此外，值得一提的是，回遷房不僅位于項目的最優(yōu)位置，戶型布局科學(xué)，滿足搬遷補償協(xié)議的高使用率，且回遷房與商品房享有相同配套、相同質(zhì)量，絕不區(qū)別對待，堪稱行業(yè)標(biāo)桿！”
煥新后的布心花園，將街區(qū)商業(yè)功能與軌道交通、公交線路無縫連接，生活舒適又便捷；社區(qū)未來將配備無障礙通道，方便老人和殘障人士出行，服務(wù)細節(jié)處彰顯人文關(guān)懷。項目將配備文化活動室、社區(qū)體育活動場地，以豐富居民多樣化的文體生活。另外，還將根據(jù)國家規(guī)定，配置社區(qū)管理服務(wù)用房、黨群服務(wù)中心、社區(qū)警務(wù)室、郵政所、便民服務(wù)等其他公共配套設(shè)施。同時，在目前教育配套的基礎(chǔ)上，煥新后的布心花園將引入優(yōu)質(zhì)教育機構(gòu)，擴充初中、小學(xué)和幼兒園，增加學(xué)位數(shù)量，從根本上解決片區(qū)優(yōu)質(zhì)教育資源不足的問題。
開展城市更新，從城市發(fā)展角度而言，既是順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)律和發(fā)展形勢，推動城市高質(zhì)量發(fā)展的必然要求，是治理“城市病”，解決城市發(fā)展突出問題和短板的重要抓手，更是改善群眾生活、提升城市品質(zhì)的重大舉措，也是堅持?jǐn)U大內(nèi)需戰(zhàn)略、加快新舊動能轉(zhuǎn)換、融入新發(fā)展格局的重要“引擎”。布心花園一、二、四區(qū)城市更新項目的重大進展，離不開政府、企業(yè)和居民的共同努力。
深圳，這座“先鋒”城市，40余年彈指一揮間，創(chuàng)造了無數(shù)奇跡。未來，著眼推動高質(zhì)量發(fā)展，著眼人民美好生活需要，切實把高質(zhì)量發(fā)展成果轉(zhuǎn)化為新質(zhì)生產(chǎn)力和高品質(zhì)生活，是深圳的新課題。我們相信，隨著一個又一個城市更新項目的推進，能推動社區(qū)配套與服務(wù)的進一步完善、片區(qū)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展、老百姓的安居樂業(yè)，實現(xiàn)城市面貌煥新與社區(qū)發(fā)展的共贏！
